Imagina que fueras millonario y pudieras comprar miles de inmuebles (apartamentos, oficinas, centros comerciales, naves industriales, etc.) en las mejoras zonas de las principales ciudades del mundo, vivir de la renta que te pagan los inquilinos y contratar a un equipo de expertos gestores para que tú no tengas que preocuparte de nada.
¿Estaría bien verdad? Pues eso es exactamente lo que puedes hacer si compras acciones de un REIT (Real Estate Investment Trust).
En este artículo te explicaré lo siguiente:
- Qué son los REITs
- Sus pros y contras
- Tipos de REITs
- Rentabilidades históricas
- Métricas en las que debes fijarte para valorarlos
- Cómo crear una cartera diversificada con ellos
Actualmente los REITs están presentes en varios países del mundo, cada uno con su denominación particular.
En España, por ejemplo, se conocen como SOCIMIS (Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) pero en este artículo me voy a centrar exclusivamente en los REITs de EEUU.
Para no alargar excesivamente el texto, tampoco hablaré de otros tipos de REITs menos comunes como los “mortgage REITs” (que invierten en préstamos hipotecarios en lugar de inmuebles) ni otras estructuras como los UPREITs o los DOWNREITs.
Qué son los REITs y cómo funcionan
Los REITs son empresas cotizadas que se dedican principalmente a comprar propiedades inmobiliarias y gestionarlas con el objetivo de generar ingresos vía el alquiler de estos inmuebles.
Son negocios un poco especiales que aparecieron en 1960 en EEUU y que tienen que cumplir una serie de requisitos por ley:
- Pagar al menos el 90% de sus beneficios (antes de impuestos) en dividendos para los accionistas.
- Que al menos el 75% de sus ingresos brutos provengan de alquileres de inmuebles, hipotecas o plusvalías por la compraventa de inmuebles.
- Invertir al menos un 75% de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro (inversiones conservadoras, principalmente).
- Un REIT debe tener un mínimo de 100 accionistas y los 5 mayores accionistas no pueden controlar más del 50% de la empresa.
Todo esto hace que los dividendos y la rentabilidad por dividendo de los REITs tienda a ser superior al de otro tipo de compañías.
Como son empresas que cotizan en bolsa, puedes comprar y vender acciones con total liquidez. Aun así ten en cuenta que cuando compras un REIT, no sólo te estás convirtiendo en propietario de una cartera de inmuebles sino que también estás comprando un negocio gestionado por un equipo de expertos.
En mi opinión, es la mejor forma de invertir de manera diversificada en el sector inmobiliario y recibir una renta sin tener que preocuparte de nada.
Ventajas e inconvenientes de los REITs respecto a inversiones alternativas
Ventajas:
Equipo gestor a tu disposición: invertir directamente en inmuebles podría ser más rentable en algunos casos que invertir en REITs, pero la mayoría de los inversores no tienen el conocimiento ni la experiencia como para dedicarse a la inversión inmobiliaria a tiempo completo.
Alta rentabilidad: Tanto por el dividendo como por el crecimiento de los dividendos. Por ejemplo, si un REIT paga un 4% de dividendos y estos crecen al 4% anual tu rentabilidad total será un 8%.
Liquidez: A diferencia de un inmueble, las acciones de la inmensa mayoría de REITs se pueden comprar y vender fácilmente en la bolsa, así que puedes mover tu dinero sin problemas.
Diversificación: Con los REITs puedes invertir en diferentes sectores inmobiliarios (viviendas, oficinas, centros comerciales, hospitales, naves industriales, etc.) y en diferentes localizaciones geográficas sin tener que comprar un montón de propiedades.
Seguridad: Al no concentrar toda tu inversión en un solo inmueble y en una sola zona geográfica es más seguro comprar REITs que invertir en el mercado inmobiliario directamente.
Descorrelación: Los movimientos en los precios de los REITs no están tan correlacionados con el resto del mercado como otro tipo de acciones. Por lo tanto, pueden proporcionar una diversificación interesante para tu cartera.
Menor volatilidad: una rentabilidad alta por dividendo actúa de parachoques frente a movimientos bruscos del mercado
Predecibles: en general los analistas son capaces de predecir correctamente los resultados trimestrales de los REITs lo que disminuye la posibilidad de que haya sorpresas negativas.
Accesibilidad: No necesitas ser millonario para invertir en REITs, con una inversión inicial baja puedes participar en el mercado inmobiliario.
Ingresos pasivos: Los dividendos de los REITs te proporcionan ingresos regulares sin tener que hacer prácticamente nada. No tienes que preocuparte de los inquilinos, ni de las deudas, ni hacer nada, ya se encarga el equipo gestor de todo esto. Los REITs no te llaman a las 2 de la madrugada porque la cisterna está goteando.
Altos dividendos: los REITs incrementan la rentabilidad por dividendo de la cartera aumentando los ingresos estables recurrentes y reduciendo la volatilidad de la cartera al hacerla menos sensible a los movimientos del mercado.
Sensibilidad a tipos de interés. Los REITs se benefician del crecimiento de la economía y por lo tanto no son tan sensibles a las subidas de tipos de interés como los bonos o las acciones preferentes. Éstos no ofrecen el potencial de crecimiento de los dividendos que sí tienen los REITs.
Fiscalidad: Son empresas que no pagan impuestos prácticamente si reparten la mayor parte de su beneficio en dividendos. Esto significa que ante un escenario de subida de impuestos los REITs no debería verse tan afectados.
Bajo coste: Con un buen bróker el coste de la compraventa y custodia de las acciones es prácticamente despreciable. Compara esto con los enormes gastos de compraventa que supone la compra directa de inmuebles.
Existen otros tipos de acciones con alto dividendo como las utilities o los MLPs (Master Limited Partnership) pero ninguna de ellas ofrece la propiedad indirecta de cientos de inmuebles.
Inconvenientes:
Volatilidad: los REITs cotizan en bolsa y por lo tanto se ven sometidos a las fluctuaciones diarias de los mercados.
Sensibilidad a tipos de interés: Los REITs pueden ser sensibles a cambios en las tasas de interés, lo que puede afectar a su coste de financiación y a la valoración de los inmuebles.
Riesgos de gestión: Los REITs son manejados por equipos de gestión competentes y sin conflictos de interés en la inmensa mayoría de los casos. En general lo suelen hacer bien, pero siempre existe el riesgo de que tomen decisiones equivocadas sobre las que no tienes ningún control.
Requiere dedicación: Como cualquier inversión directa en una empresa cotizada es conveniente estudiarse el balance, la cuenta de resultados, el nivel de deuda, los competidores, etc.
Fiscalidad: Los REITs no pagan impuestos prácticamente, pero tú si los pagarás al recibir los dividendos. Además, si se trata de un REIT u otra empresa similar en el extranjero estarás sometido a doble imposición sobre los dividendos y tendrás que pedir a la Agencia Tributaria que te devuelva la parte correspondiente.
Financiación: Ningún banco te va a prestar dinero en buenas condiciones para comprar acciones. En cambio, una de las ventajas de la compra directa de un inmueble es la facilidad de financiación y las condiciones favorables de una hipoteca.
Tipos de REITs según el sector inmobiliario en el que invierten
A través de los REITs puedes invertir en casi cualquier tipo de propiedad inmobiliaria imaginable, estos son sólo algunos ejemplos:
REITs de apartamentos: Invierten en propiedades residenciales multifamiliares, como complejos de apartamentos. Estos REITs suelen tener ingresos bastante estables y su rentabilidad se ve influida por el incremento de los salarios, la formación de nuevos hogares y el mercado de viviendas unifamiliares.
REITs de centros comerciales: Invierten en grandes propiedades comerciales como centros comerciales, grandes tiendas de supermercados, outlets, etc. Aunque el comercio electrónico ha afectado a algunos segmentos del sector minorista, los REITs de centros comerciales bien ubicados y gestionados suelen ser una inversión sólida y con barreras de entrada grandes para los nuevos competidores.
REITs de instalaciones sanitarias: Invierten en propiedades del sector de la salud, como hospitales, centros médicos, laboratorios, residencias, etc. Estos REITs ofrecen ingresos estables debido a la creciente demanda de servicios de atención médica y el envejecimiento de la población. No son sensibles a los ciclos económicos y desde que aparecieron en los años 80 lo han hecho bastante bien.
REITs hoteleros: Invierten en hoteles y complejos turísticos. Son bastante cíclicos ya que se ven afectados por fluctuaciones económicas y cambios en el turismo. Han tenido periodos muy malos con baja ocupación y habitaciones vacías, pero también han tenido periodos de mucha expansión y crecimientos explosivos.
REITs de oficinas: Invierten en edificios de oficinas que alquilan a grandes empresas. Sus ciclos son muy largos y generan ingresos estables a través de contratos de alquiler a largo plazo. Pueden verse afectados por cambios en el mercado laboral y la demanda de espacios de oficina.
REITs de propiedad industriales. Han tenido un buen historial de rentabilidad y de adaptarse rápidamente a los cambios en la oferta y la demanda.
REITs de centros de datos: Invierten en instalaciones que albergan servidores y equipos informáticos, proporcionando servicios de almacenamiento y procesamiento de datos. Se están beneficiando mucho del crecimiento en la demanda de servicios en la nube, inteligencia artificial y el avance en las tecnologías digitales.
REITs de Almacenamiento: Invierten en instalaciones de almacenamiento personal y de autoservicio (trasteros). Este tipo de REITs ofrece ingresos estables ya que las personas y las empresas requieren espacios de almacenamiento adicional. A pesar de que han proliferado mucho lo han hecho bastante bien hasta ahora.
En general, los expertos consideran que los REITs más resistentes a las recesiones son:
- Instalaciones sanitarias
- Laboratorios
- Almacenamiento
- Comunidades de viviendas prefabricadas
- Alojamiento para estudiantes universitarios
- Laboratorios
- Comunidades de apartamentos
Rentabilidades históricas de los REITs
A lo largo de las últimas décadas, los REITs han tenido un rendimiento promedio anualizado cercano al 13%, superando a la mayoría de los índices bursátiles como el S&P 500.
La rentabilidad anualizada desde que existe el índice de la Asociación Nacional de REITS americana es del 11% anualizado
Sin embargo, ten en cuenta que también han sufrido periodos de de pérdidas enormes, como durante la gran crisis financiera de 2008.
Consejos a la hora de valorar un REIT
Estimar el valor intrínseco de un REIT implica analizar varias cosas, entre ellas:
FFO (Funds From Operations). Es una métrica que ayuda a comprender mejor la capacidad de generación de caja de un REIT (y por tanto su capacidad de pagar dividendos) al excluir de los beneficios la depreciación, la amortización y las ganancias o pérdidas de la venta de propiedades.
AFFO (Adjusted Funds From Operations): El FFO tiene un problema y es que no tiene en cuenta el CAPEX (los gastos necesarios para el correcto mantenimiento de la cartera de inmuebles del REIT). Por eso muchos profesionales se fijan más en esta métrica que en el FFO ya que es un mejor predictor de la capacidad de futura del REIT de pagar dividendos a sus accionistas. AFFO es una métrica muy útil pero no existe una manera estándar de calcularlo.
Crecimiento: Ten en cuenta que tanto el FFO como el AFFO pueden crecer de 2 formas:
- Externamente a través de adquisiciones, desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, joint ventures y otros negocios.
- Orgánicamente a través de la capacidad del propio REIT para mejorar la rentabilidad de las propiedades existentes.
El crecimiento interno u orgánico es la fuente más fiable y estable de crecimiento del FFO ya que no depende de nuevas adquisiciones o de la capacidad de captar más capital, sino que obedece a la reducción de costes, el incremento de las tasas de ocupación y el incremento de los alquileres que se cobran a los inquilinos.
El crecimiento externo puede ser muy lucrativo si el equipo gestor hace bien su trabajo, pero siempre implica más riesgo y el inversor debe vigilarlo con detalle.
P/FFO (Price to FFO) y P/AFFO (Price to AFFO): son 2 de las ratios más utilizadas a la hora de estimar el valor intrínseco de un REIT.
NAV (Net Asset Value). Mide el valor real de las propiedades del REIT restando todas las deudas del valor de mercado de los inmuebles. En el caso de los REITs el valor en libros (book value) ha demostrado ser poco fiable y por eso se usa el NAV en su lugar.
Cap rate o tasa de capitalización: esta medida evalúa el rendimiento potencial de una propiedad inmobiliaria, dividiendo el ingreso neto operativo (NOI) de una propiedad por su valor de mercado. Utilizando una cap rate de mercado se puede estimar el NAV de un REIT al dividir los ingresos operativos por la propia cap rate de mercado.
Deuda y solidez financiera: La deuda es un factor importante en la valoración de un REIT. Revisar la relación deuda/capital, la solidez financiera y la capacidad de un REIT para refinanciar su deuda es crucial a la hora de valorarlo.
Historial de dividendos: Un buen historial de dividendos crecientes es síntoma de que el negocio es rentable y puede crecer creando valor para los accionistas.
Además de todo esto, debes ser capaz de entender conceptos como el coste del capital y la tasa interna de retorno que te ayuden a comprender cómo el REIT genera valor (o lo destruye) cuando hace nuevas adquisiciones o se embarca en nuevos proyectos de promoción inmobiliaria.
Entender bien la capacidad de generar valor de un REIT es muy importante para determinar el valor de la acción y no siempre se ve reflejado en el FFO o el AFFO.
En resumen, valorar adecuadamente un REIT requiere conocimientos, experiencia y dedicación. Si no estás dispuesto a hacer el esfuerzo necesario es mejor que inviertas pasivamente en un índice de REITs a través de un ETF.
Cómo construir una cartera diversificada usando REITs
Para crear una cartera diversificada con REITs, sigue estas pautas:
Asignación de activos: el porcentaje adecuado de REITs dentro de tu cartera dependerá de varios factores como tu edad, tu exposición al mercado inmobiliario, tus objetivos, tu horizonte temporal, tu perfil de riesgo, la necesidad o no de obtener dividendos, etc. Aun así, muchos expertos consideran que tener un 10-15% de tu cartera en REITs es razonable para la mayoría de los inversores.
Diversificación por número: Si vas a invertir directamente comprando las acciones el mínimo necesario para lograr un nivel básico de diversificación son seis u ocho REITs.
Diversificación por sector: Invierte en REITs de diferentes sectores inmobiliarios, como residencial, comercial, industrial y de infraestructuras. Así reduces el riesgo asociado con un sector específico.
Diversificación geográfica: Invierte en REITs con exposición a diferentes regiones y países. La diversificación geográfica te protege contra fluctuaciones económicas regionales y cambios en las regulaciones locales.
Diversificación de tamaño y estilo: Puedes incluir REITs de diferentes tamaños y estilos de inversión, como REITs de valor y crecimiento, así como de capitalización grande, mediana y pequeña. Diversificar en tamaño y estilo te da un equilibrio entre estabilidad y potencial de crecimiento.
En general, salvo que tengas mucha convicción sobre qué sectores lo van a hacer mejor en el futuro, lo más sensato es que asignes los mismos pesos que el mercado.
Para la mayoría de los inversores que no están dispuestos a estudiar cada REIT de manera individual lo mejor es que inviertan a través de un fondo de inversión o, mejor aún, a través de un ETF indexado de bajo coste.
Conclusión
Invertir en REITs es una excelente manera de diversificar tu cartera, incrementar tus dividendos y aprovechar el potencial del mercado inmobiliario. Gracias a esta guía ya sabes cómo funcionan los REITs, sus ventajas e inconvenientes, las rentabilidades históricas, cómo calcular su valor intrínseco y cómo construir una cartera diversificada con ellos.